Variazione catastale: cos'è, quando si fa, costi, tempi, sanzioni

Nel momento in cui si acquista (o si vende) un immobile, è obbligo del notaio effettuare una verifica sulla corrispondenza tra il bene e la planimetria catastale. Questo allo scopo che l’atto si perfezioni nel rispetto della legge.

Da verifiche al catasto, può risultare necessaria una variazione catastale qualora dovessero emergere delle incongruenze.

Ecco cos'è una variazione catastale, quali sono i suoi costi, se si applicano sanzioni e le tempistiche di rilascio della rettifica. Abbiamo posto queste domande a chi si occupa di questo ogni giorno, il portale www.predeion.it.

Che cos’è la variazione catastale

La variazione catastale è una comunicazione che il proprietario di un immobile fa al Catasto circa le modifiche che sono avvenute sullo stato di un immobile. Questi cambiamenti si effettuano ponendo in essere la cosiddetta procedura DOCFA, che oggi si può anche presentare online grazie all'aiuto di uno professionista tecnico abilitato.

Di norma, per coloro che non vogliono avvalersi dell’ausilio di un professionista, l’aggiornamento dei dati catastali può essere anche richiesto recandosi presso gli uffici del catasto o online sul sito dell'Agenzia delle Entrate.

Le modifiche dei dati catastali possono concernere due documenti principali: la visura catastale o la planimetria catastale, oppure entrambi. Vediamoli più nel dettaglio.

La visura catastale è un documento contenente la descrizione completa dell’immobile. Al suo interno sono riportati dati importanti come indirizzo dell’immobile, particella, foglio, ma anche rendita catastale, intestatari, destinazione d’uso dell’immobile e consistenza dello stesso.

La planimetria catastale invece è una piantina che rappresenta un’unità immobiliare registrata al Catasto. Grazie a planimetria si possono ricavare e valutare la destinazione degli spazi, i dati metrici e i confini.

Come e quando si fa la variazione catastale

La variazione catastale (anche chiamata aggiornamento catastale), come anticipato, si può richiedere sia con, che senza l’aiuto di un professionista abilitato. Basta recarsi presso l’ufficio Catasto del comune in cui si trova l’immobile o in alternativa attraverso il sito dell’Agenzia delle Entrate.

Sta di fatto che la variazione catastale dovrà essere effettuata entro 30 giorni dalla fine dei lavori. Qualora poi l’aggiornamento dovesse essere più ostico del previsto si consiglia di chiedere aiuto ad un professionista.

Ma quando si fa la variazione catastale? Questa risulta d’obbligo nel momento in cui vengono apportate delle modifiche o degli aggiornamenti all’immobile che provocano una variazione della rendita catastale, in quanto incide sul calcolo delle tasse.

I casi più comuni di aggiornamenti al Catasto sono:

·        Necessità di conformità catastale(accertamento di conformità o CILA);

·        Modifica degli spazi (realizzazione di bagni, eliminazione di corridoi);

·        Frazionamenti dell’edificio;

·        Fusioni di unità immobiliari;

·        Richiesta di cambio di destinazione d’uso;

·        Ampliamento dei volumi dell'appartamento;

·        Creazione di nuove superfici;

·        Variazione dei dati come ad esempio il nome e cognome del proprietario.

Qualora si facciano dei lavori che non comportino alcuna modifica nella rendita catastale, allora non sarà necessario effettuare richieste di aggiornamenti.

Puoi evitare di presentare istanza quando realizzi strutture annesse al bene immobilecon superficie coperta inferiore a 8 metri quadrati, quando installi serre per la coltivazione e protezione delle piante sul suolo naturale, per il montaggio di vasche adibite all'acquacoltura o all'accumulo per l'irrigazione dei terreni e così via.

Il costo della variazione catastale

Se ti stai domandando quanto costa una variazione catastale sappi che il documento in questione costa circa 50 euro, ma in alcuni casi ci potrebbe essere una maggiorazione fino a 250 euro a seconda del caso specifico.

Tieni presente inoltre che se ti rivolgi ad un professionista dovrai anche pagare la parcella a quest’ultimo, il che porterebbe il costo complessivo ad una maggiorazione di 500 euro (di solito è questo l’importo che chiede il professionista per i suoi compensi, oltre spese).

Ovviamente le cifre appena indicate fanno riferimento ad una sola unità immobiliare. Più aumentano  le unità, più cresce in proporzione anche il costo da sostenere.

Abbiamo indicato cifre approssimative, in quanto ogni variazione catastale è diversa e a volte può presentare difficoltà e criticità non da poco.

I tempi per ottenere la variazione catastale

Per quanto concerne la tempistica, ottenere una variazione catastale non richiede attese molto lunghe. Ad esempio, se ti rivolgi ad un professionista esperto, quest’ultimo avvierà la procedura DOCFA e l’ufficio implementa la nuova planimetria in circa 7 giorni lavorativi. Potrebbero esserci situazioni in cui il tempo necessario sia di poco maggiore, ma non si sforano certo i 10 giorni lavorativi.

Mancata variazione catastale: le sanzioni

In quei casi in cui la variazione catastale risulta obbligatoria, il proprietario dell’immobile deve presentare la richiesta entro 30 giorni dalla fine dei lavori o comunque dei cambiamenti apportati al bene in questione. In assenza di una esplicita richiesta nei termini previsti dalla legge, lo stato permette comunque di rettificare i dati catastali, attraverso il ravvedimento operoso, ma dovrai pagare in più una sanzione.

Tuttavia, ti precisiamo ulteriormente che se non dovessi provvedere al deposito per i 5 anni successivi al mancato deposito incorrere in salate sanzioni che vanno da € 1.032,00 a € 8.264,00. Questa sanzione varia a seconda del ritardo della richiesta o presentazione.